中国住房租赁企业规模排行榜发布：万科泊寓开业及管理规模持续位居双榜第一

租购并举大潮下，万科长租公寓业务持续扩大领先身位。12月8日，中指研究院发布2025年11月中国住房租赁企业规模排行榜，数据显示，TOP30企业开业规模榜合计开业房源量增长至140.9万间，管理规模榜合计管理房源量增长至200.7万间。其中，万科泊寓以开业规模20.4万间、管理规模28.39万间，长期位居双榜第一。

资料显示，泊寓为万科集团旗下长租公寓品牌，自2016年成立以来，迅速覆盖全国29个重点城市，于2023年宣布实现业务盈利后，规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一。据中指研究院统计，截至2025年11月，房企系11家集中式长租公寓企业累计开业房源量为65.5万间，泊寓占比31%，已成为国内租赁住房市场的重要引领者。

业内人士分析，在租购并举的时代趋势下，万科长租公寓业务已经闯出了一条新路，深度参与保障性租赁住房筹建、定制化服务企业、“由售改租”三大新模式，成为泊寓驱动发展的“新引擎”。

近年来，国家大力发展保障性租赁住房，推动“租购并举”住房制度建设。作为最早进入租赁住房市场的房地产企业，万科泊寓在各地多渠道、多方式参与保障性租赁住房筹集与建设。据中指研究院统计，截至2025年11月，万科长租公寓业务已有超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，占其总开业房源的65%，在市场化运营机构中纳保数量位居第一。

泊寓相关负责人表示，万科长租业务不仅保持了领先的规模和效率，还在业内率先实现了 “产、建、运营一体化” 发展模式突破。以佛山金色梦想项目为例，泊寓基于创新管理模式，对未售的分散式房源进行租赁运营和有效管理，得到租户与业主双方认可。在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作，超七成是与各地国企平台合作的保租房，泊寓提供运营管理、资产管理、科技赋能等行业领先的服务体系，跑通了“非居改保”、“由售改租”、TOD租赁社区等多种发展模式，将各类闲置资产盘活为保障性租赁住房，多地保租房项目被政府认定为示范项目。

例如，今年4月，深圳地铁置业集团与深圳泊寓签订战略合作协议，对适配长租公寓业务的深铁项目，开展合作运营，既有助于深铁资产的良性循环，也是用实际行动对万科长租公寓业务给予大力支持；今年6月，青岛地铁置业与青岛泊寓合作，打造了青岛首个TOD租赁社区——青铁美寓|泊寓·公园里店，地铁直通公寓负一层，开业当天就吸引了200多位青年人才入住。此外，泊寓还在深圳、济南等地，与地方轨交集团合作打造多个TOD租赁社区，“轨交+安居”新模式进入规模化、可复制发展阶段。

青铁美寓|泊寓·公园里店

在重庆，渝中区国资平台与泊寓成立合资公司，推出了渝中区最大体量的人才公寓——渝中人才公寓｜泊寓·化龙桥旗舰店。泊寓提供从前期规划、定位、设计，到建造、运营一体的全周期资产服务，1440套保障性租赁住房长期保持满租状态，在盘活存量的同时，助力渝中区人才安居计划落地，具有良好的“非居改保”示范意义，被重庆市住建委认定为重庆市保障性租赁住房示范项目。

重庆渝中人才公寓｜泊寓·化龙桥旗舰店

值得一提的是，在自身稳健发展的同时，万科泊寓利用成熟的运营管理能力，将市场上的存量房产改造为租赁项目，跑通房地产企业“由售改租”模式。在长春、广州、深圳、佛山等多个城市，盘活内外部可售型存量住房超1.46万间，其中盘活万科旗下房源近7000间，为自持型住宅、公寓盘活及商办改租提供了可复制的解决方案。

与此同时，万科泊寓的产品线逐步发展完整，推动了泊寓的ToB业务“再出发”。近年来，除了服务刚需青年白领，泊寓陆续推出了面向中高端商务人士的服务式公寓品牌“富瑞斯”、为企业定制蓝领宿舍“安舍”、大型租赁社区“泊寓院儿”等产品，几乎做到了可以为所有年龄阶段、不同租房需求的人群提供服务。数据显示，目前泊寓已与超6200家企业合作员工宿舍，企业客户占比突破45%，其中不乏腾讯、比亚迪、大疆等知名企业，成为业务稳定运营的“压舱石”。

在成都，泊寓在位于218米的成都地标建筑——交子双塔，打造交子荟国际公寓，提供星级酒店服务公寓服务标准，服务成都金融科技企业的高端人才，446间房源长期保持满租。作为泊寓高端公寓产品的第一批探索，获得“年度至臻典范公寓”、第十九届“金枕头”奖、等多个行业奖项；在深圳，泊寓在南山区、福田区推出两个“富瑞斯”国际公寓，地理位置优越，闹中取静，服务港深高端商务客。此外，“富瑞斯”产品已陆续进驻济南、苏州等城市，亦长期保持95%以上出租率。

成都交子荟国际公寓

多人宿舍产品则于2016年在广州首次落地。经过多年探索与发展，2024年，泊寓宣布多人宿舍产品线品牌统一为“安舍”，为企业提供定制化宿舍建设及运营服务，已在苏州、合肥、南京、深圳等10个城市落地，与比亚迪、海尔、美的等知名企业合作，累计管理超过1.4万张床位。

此外，泊寓在全国开业运营了29个超过1000间的大型租赁社区，积累了行业领先的超大型青年社区管理经验，并在“Pre-REITs”模式实现新突破。其中，万科与中信金石、新华保险、大家保险共同设立的Pre-REIT基金，总规模为16亿元，基金所投资的厦门泊寓院儿·海湾社区地处厦门岛内，全期保租房共规划7724套，二期建成投入运营后，将成为泊寓全国单体规模最大的集中式长租公寓，为约一万名年轻人提供居所。此举在帮助万科实现由资产“由重转轻”的同时，进一步构建“募投管退”商业闭环，为行业存量资产盘活提供范本。

厦门泊寓海湾社区

据公开资料，2016年，万科将全国的青年长租公寓品牌统一为“泊寓”，2017年长租公寓被列为万科集团核心业务之一；2023年，在数字化工具和标准化流程的助力下，泊寓宣布业务已实现盈利，运营效率持续优化。今年7月，万科泊寓再次宣布，开业规模进一步扩大，开业间数突破20万间，累计服务超80万青年群体。

一位住房租赁行业人士分析，租购并举已成为趋势所向，但如何找到可持续的业务发展模式一直是行业痛点，万科租赁住宅业务起步早，于业内率先探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径。通过“由售改租”“非居改保”等创新路径，盘活城市存量资源，通过标准化服务体系提升了经营效益，同时还实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道。接下来，伴随着租购并举的持续深化，万科长租业务有望赢得更广阔的发展空间。