万科获多家券商买入评级，三大主业竞争力凸显

近期，万科融资动作持续落地。9月9日，万科A公告称，公司向工商银行深圳罗湖支行申请贷款48亿元，期限3年。目前已提款26亿元，后续万科可根据业务实际情况陆续提款。万科的控股子公司深圳万科第五园房地产有限公司提供连带责任信用保证。

而在前不久的9月4日和8月29日，万科A分别发布公告，向平安银行和以交通银行为牵头行的银团申请贷款，合计114.8亿元，并已完成提款；同时，向交通银行、中国邮储银行等累计申请贷款额度人民币近40亿元，由多家控股子公司进行担保。

事实上，今年以来万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。据悉，万科上半年合计新增融资、再融资612亿元，经营性物业贷落地219亿；新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。有业内人士称，随着房地产市场的深度调整，房企传统融资渠道可能收窄，万科不断探索新的融资模式，体现了对市场趋势的敏感性和适应性，有助于其为未来可能遇到的更多挑战做好准备。

通过全力行动，万科持续降解存量债务，今年以来累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

不仅是金融机构，近期多家知名券商也表达了对于万科的认可。9月2日，花旗银行发布报告，维持对万科的买入评级。报告中提到，万科上半年再融资进展顺利，房地产合同销售稳定。花旗银行预计，万科的资本支出将下降，且有望在2024年履行偿债义务。花旗银行预计，万科下半年计划实现正现金流、处置非核心资产以及发行不动产投资信托基金等因素，将进一步促进公司资本支出的下降。

同时，招商证券、平安证券、开源证券、国泰君安（香港）等机构日前均发布研报，给予万科买入及增持评级，并普遍表示万科积极化解债务，总负债规模降低，各项业务稳步推进，仍具备持续发展潜力。据不完全统计，目前已有382家券商给予万科买入建议，37家券商给予增持建议。

在守住财务和经营安全的同时，万科也在立足长远寻找发展机会，积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求，在综合住区产品创新、物业服务探索增量市场、租赁业务发展模式及多赛道REITs突破等方面，实现积极进展。

综合住区领域，万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，持续提升产品力。据了解，万科研发的“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。另一方面，万科还在建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

租赁住宅领域，万科也实现了发展模式的突破。今年以来，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

万科物业服务也在积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会。住宅物业在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务领域，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

此外，值得关注的是，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。众所周知，REITs已成为房地产行业新发展模式的重要探索之一，全国百万亿级的存量资产体量使得REITs市场发展有巨大空间。而在万科方面，印力REIT于4月完成上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也已实现了扩募。