天籁思享荟叶檀：房价会在6%-8%区间震荡

继北京、深圳和杭州站之后，10月16日，东风日产天籁联合凤凰网联合打造的2021凤凰网财经峰会暨天籁思享荟于上海举行。活动现场邀请到知名财经评论家叶檀、人文财经观察家秦朔两位财经大咖，聚焦上海放眼世界，探讨经济与金融变革趋势，找寻并抓住资产增长新机遇。

后疫情时代，如何合理进行资产配置？在《抓住金融改革红利，实现资产增值》主题演讲中，知名财经评论家叶檀指出：“如果让巴菲特给家人投资建议，他也会建议配置指数基金。如果连上证50这50家公司都不行了，那你持有人民币资产干什么？”

同时，对国内普通投资者来说，房产和金融投资是影响财富变动的主要因素，面对“楼市”和“股市”这两个热门话题，在年底以及明年的趋势如何？对于股市，叶檀给出了这样的分析:“很多人会问说我能够投股市吗，今年的股市就像上海这几天天气变化一样，急剧动荡，如果没有很好投资经验，散户很容易被套，暴跌时想跑都跑不了。”

而分析楼市话题时，叶檀觉得房地产将会长期稳定发展：“房价会在6%-8%区间震荡。但区间振荡并不意味着什么地方都能买，也要看城市和房产类型。”但她也表示看好未来的租房市场。

【以下为演讲部分整理】

如今，对于房产投资大家肯定是很迷茫，到底投还是不投。不投房地产我已经说过，房地产的黄金时代已经过去，白银时代还在。接下来到底哪个才是黄金呢？

对于房地产，我相信大家肯定是很迷茫，我到底应该投还是不应该投。不投房地产已经说过，我说房地产的黄金时代已经过去，白银时代还在。在接下来到底哪个是黄金呢？

我之前也说过，应该投投高科技类的金融资产。但也出现一个问题，这些高科技公司可以一两个月涨50%，也可以一两个礼拜跌30%，这就是现在的市场，就像上海现在的天气变化，巨幅振荡，大幅波动的。如今的整体经济，资本市场都有这样的特点。

在以往，在中国，城市居民如果拿93%的资产出来投资房产，是可以得到最高的收益，这是第一个资产配置。除了房产之外，还有什么配置可以获得高收益呢，第二就是在房子装满中国的高端白酒，但这是过去的历史。

第三呢，可以配置指数基金，就像巴菲特所说一样，如果他自己过世之后给家里人做什么投资呢，就是配指数基金。指数基金，比如配中证500或者上证50，上证50就意味着中国最重要最大宗的那50家公司，意味着你看好中国经济未来的成长，如果连这50家公司都不行了，那你就没必要持有人民币资产了。

接下来，大家来看2021年二季度的数据，会看到中国人的资产配置已经发生很大的变化，投资领域发生很大变化。现在的房产配置已经占到大家总体资产的70%不到了。

普通家庭在选择理财的时候，应该选择什么？现在大多数人投资都是看“后视镜”，而不会看到未来。回头看，如果再2021年的1月份我要做选择的话，肯定就是买头部的基金，但买基金却往往会遇到一个魔咒，自己买的时候都是在高位。

我回看了一些基金的数据，到目前为止仍有40-50%的会是什么人？他们就是在基金刚推出的时候第一时间已经购买了，这就证明什么？投资领域有一个不易的规则，就是绝大多数人看好的，已经不值得看好了。但相反，绝大多数人不看好的，往往拥有机会。举个事例，如果2019年进入消费的基金，到现在为止，应该还有百分之四、五十的收益，虽然今年基金市场不太好，但是在2019年进入，他的“安全垫”非常厚，怎么跌也还有保底。

接下来我们看看房价未来走势会怎样？首先，我觉得大家一定要相信一句话，房地产会长期稳定发展。接下来房价会在6%-8%的区间来回振荡，但这是总体的趋势。但这只是我的判断，我的判断也可能是错的。对于开发商来说，最好的时期已经过去，楼市会逐渐进入一个平均收益率的时代。区间进行振荡是不是意味着我什么地方都能买呢？不行。比如北京那边，周边的郊区跌到什么程度，已经不是腰斩了，而是一刀下去就砍到脚脖子了。我们看到楼市平均收益就像现在看股市一样，你会觉得每天的上证指数都在3600点左右徘徊，涨1%点几，跌0.88%，但是你真的进入市场之后才发现，不是这样的。而且针对不同城市不同房产类似也不一样，比如上海、深圳写字楼已经跌了几年了，买还是不买？我们身边有朋友说，以前在深圳写字楼跌了就觉得会从底部上升，现在是不上升。具体要怎么操作，请多关注叶檀财经。

楼市拐点临近这个话说了两年了，如果大家看这张PPT认为楼市拐点还没来临的话，你其实不应该做投资，楼市拐点早就来临了。2018年当我们说房住不吵，公租房可以落户时候，就知道已经来临了。现在一手房是备案价，二手房是指导价，接下来房租也是指导价。如果大家继续关注楼市，想直接了解下房价，就是把你们家的房子去挂挂牌在二级市场挂牌，挂挂牌就知道，市场到底是冷还是热。

然后，我要跟大家说一下接下来股市怎么投，很多人会问我今年能够投股市吗？如果你是散户，还没有投资经验，那么千万别找死，暴跌时想跑都跑不了。今年可能大家觉散户很惨，告诉大家，今年最惨的不是我们，今年最惨的是按照传统模式进行价值投资的基金经理。人家手上是几个亿，几十个亿，他按照传统的模式去投，投了之后就被锁在里头了，现在我们就面临一个非常重要的判断和选择。

所以对于市场的判断我是非常明确，看是指数，看指数和房价的微幅振荡，就知道稳定发展是没有错的。